Neues aus Berlin

Die Maklerprovision wird gesetzlich geregelt

Bisher gab es keine einheitliche Regelung zur Maklerprovision in Deutschland. Je nach Region und Markt bestanden die unterschiedlichsten Regelungen. Teilweise wurde die Provision zwischen Verkäufer und Käufer geteilt, teilweise mussten die Käufer die Provision in voller Höhe von 7,14% inkl. MwSt. bezahlen. Dies gehört nun der Vergangenheit an. Am 14.05.2020 hat der Bundesrat das neue Gesetz zur Maklerprovision verabschiedet.

 

Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten (BT-Drs. 19/15827) beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen wurde am 14. Mai im Bundesrat verabschiedet. Somit ist nunmehr beschlossen, dass die Maklerprovision mit Inkrafttreten des Gesetztes zu gleichen Teil zwischen Käufer und Verkäufer zu teilen ist. Hiervon nicht betroffen sind der Verkauf von Gewerbe- und Investmentimmobilien Das Gesetz wird voraussichtlich Ende Nov. 2020 in Kraft treten.

Bebauungsplanverfahren für das Bloosgebiet wurde eingeleitet

Gemeinderat beschließt den Plan am Lerchenbuckel

Aufgrund der hohen Attraktivität, der großen Nachfrage und den bisherigen Bebauungsmöglichkeiten wurden zum Verkauf stehende Grundstücke verstärkt von Bauträgern erworben und mit großen Wohnanlagen und Mehrfamilienhäusern beplant und bebaut.

 

Die Stadtverwaltung beschäftigt sich schon länger mit dem Thema Nachverdichtung in bestehenden Wohnquartieren unter dem Aspekt der Erhaltung des Gebietscharakters und einer qualitätsvollen Gestaltung der Neubebauung. Zum einen ist eine maßvolle Entwicklung des Innenbereichs weiterhin erforderlich, um einen weiteren Flächenverbrauch im Außenbereich zu vermeiden und den dringend notwendigen Wohnraum zu schaffen, zum anderen soll die städtebauliche Qualität in den alten, gewachsenen Siedlungsgebieten durch den Bau größerer Gebäude nicht nachteilig verändert werden.

 

Die bestehende villenartige Siedlungsstruktur im Bloosgebiet ist Ergebnis der baulichen Entwicklung über Jahrzehnte. Die geringen Gebäudegrundflächen in Verbindung mit den großzügigen Grundstücken haben den aufgelockerten Gebietscharakter erzeugt. Durch die verhältnismäßig geringe bauliche Ausnutzung der Grundstücke hat sich gewissermaßen automatisch eine hochwertige Durchgrünung der Gebiete entwickelt.

 

Bisher erfolgt die planungsrechtliche Beurteilung von Bauvorhaben in dem betreffenden Wohngebiet Bloos nach den Regelungen der Ortsbausatzung der Stadt Reutlingen vom 07.03.1957 (Baustaffel 4) und dem Baulinienplan „Bloosgebiet“ in Verbindung mit § 34 BauGB.

 

Die Regelungen der Ortsbausatzung sind im Ergebnis grundsätzlich gut geeignet, die städtebauliche Ordnung und Qualität zu sichern. Die „kritischen Gebäude“ sind meist jene, welche von den Standardregeln der OBS abweichen. Die Verwaltung wird daher für die Beurteilung von Bauvorhaben künftig die nachfolgenden Kriterien im Baugenehmi-gungsverfahren anwenden. Ebenso gelten die Kriterien als Planungsziele für das Bebauungsplanverfahren.
Die planungsrechtliche Beurteilung von Bauvorhaben erfolgt weiterhin nach der geltenden Ortsbausatzung in Verbindung mit § 34 BauGB. Das Maß der baulichen Nutzung (Grundfläche) ist aus der Umgebungsbebauung abzuleiten.

 

Auf der Grundlage der Regelungen der Ortsbausatzung werden für die künftige Beurteilung von Bauvorhaben folgende Kriterien festgelegt:


1. Stockwerkszahl (OBS § 9)
In Baustaffel 4 sind nicht mehr als zwei Stockwerke unterhalb der Traufe zulässig (Württembergische Bauordnung).

 

2. Abstände (OBS § 10)
In Baustaffel 4 sind Abstandsflächen von mind. 3 m nördlich und 4 m südlich von der Grundstücksgrenze einzuhalten. In den Abstandsflächen sind nur untergeordnete Bauteile (gem. LBO) zulässig.

 

3. Dachform (OBS § 11)
Die Dächer sind als Satteldächer oder Walmdächer auszubilden.

 

4. Freiraumgestaltung (OBS § 14 Vorgärten)
Die im Ortsbauplan festgestellten nicht überbaubaren Flächen zwischen Baulinie und Straßengrenze gelten als Vorgärten und sind als solche anzulegen - mindestens 50 % der Vorgartenfläche muss begrünt werden, sogenannte Stein- bzw. Schottergär-ten sind nicht zulässig. Es wird empfohlen, den vorhandenen Baumbestand soweit wie möglich zu er-halten und bei Abgängen entsprechende Neupflanzungen mit standortgerech-ten, heimischen Laubbäumen durchzuführen.

 

5. Überbaubare Grundfläche / Korngröße
Einhaltung Baulinie oder Bauflucht der Bestandsgebäude
Gebäudetiefe max. 13 m
Gebäudebreite max. 18 m
Die überbaubare Grundfläche (Korngröße) beträgt max. 200 m² pro Gebäude. Bei der Berechnung bleiben Balkone, die nicht breiter als 5 m sind und nicht mehr als 1,50 m vor die Außenwand vortreten, sowie untergeordnete Bauteile wie Gesimse, Dachvorsprünge, Eingangs- und Terrassenüberdachungen außer Betracht.
Zusätzlich zur festgelegten maximal überbaubaren Grundfläche von 200 m² Korngröße, Gebäudetiefe von 13 m und Gebäudebreite von 18 m ist eine GRZ (Grundflächenzahl) von 0,3 gem. § 19 BauNVO einzuhalten.
Die Flächen von Tiefgaragen incl. Zufahrt und Stellplätzen sowie Nebenanlagen dürfen (analog zum § 19(4) BauNVO) bis maximal zur Hälfte der zulässigen Grundflächenzahl (also einschließlich Gebäude max. GRZ 0,45) betragen.
Hintergebäude sind nicht zulässig.

 

Sollten die o.g. Zulassungskriterien insgesamt oder im Einzelnen nicht erfüllt sein, wird die Verwaltung dem Gemeinderat die Weiterführung des Bebauungsplanverfahrens für den betreffenden Teilbereich vorschlagen. Bei Bedarf kann zudem das planungsrechtliche Sicherungsinstrument der Zurückstellung des Bauantrags Anwendung finden.

Hilfspaket für Mieter und Vermieter

Der Deutsche Bundestag hat heute das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht verabschiedet. Das Hilfspaket sieht wesentliche Neuregelungen vor und soll am Freitag den Bundesrat passieren.

Im Mietrecht wird eine zeitlich befristete Kündigungsbeschränkung wegen Zahlungsverzugs eingeführt

  • personeller Anwendungsbereich:
    Wohnraum- und Gewerbemieter, Pächter
  • zeitlicher Anwendungsbereich:
    Mietrückstände, die zwischen dem 01.04.2020 und 30.06.2020 entstehen
  • Glaubhaftmachung der Kausalität zwischen COVID-19 und Nichtleistung
  • Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind nicht möglich
  • Verordnungsermächtigung zur eventuellen Verlängerung der Kündigungsbeschränkung um weitere drei Monate bis 30.09.2020.


Nach Art.  240 § 1 Absatz 1 und 2 erhalten Verbraucher bei Dauerschuldverhältnisseen ein Leistungsverweigerungsrecht. Die Regelung gilt im Mietrecht nicht. Mieter bleiben also weiterhin zur Zahlung verpflichtet und können auch in Verzug geraten. Das Forderungsmanagement zur Verfolgung und Durchsetzung von Zahlungsansprüchen (außergerichtliches Mahnwesen, gerichtlichen Mahnverfahren mit Mahnbescheid und Vollstreckungsbescheid, Zwangsvollstreckung, Verzugszinsen…) kann beibehalten bleiben. Stattdessen sieht das Gesetz nur eine Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit des Vermieters vor.

§ 2 (1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht.
Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.

(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.
(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.
(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.  

 
Erläuterung und Handlungsempfehlungen

Gesetzliches Ziel:

Mit der Neuregelung sollen Mieter vor dem Verlust der Wohn- bzw. Gewerberäume geschützt werden.
 

Leistungsverweigerungsrecht

Mieter erhalten kein Leistungsverweigerungsrecht. Das Leistungsverweigerungsrecht in Art. 240 § 1 betrifft lediglich Dauerschuldverhältnisse, deren Leistungen zur Daseinsvorsorge erforderlich sind. Hierzu zählen Pflichtversicherungen, Verträge über die Lieferung von Strom und Gas oder über Telekommunikationsdienste und ggf. zivilrechtliche Verträge über die Wasserver- und -entsorgung.  Für Miet- und Pachtverträge gilt das Leistungsverweigerungsrecht ausdrücklich nicht (Art. 240 § 1 Abs. 4 Nr. 1.).
 
Ob Mieter von Gewerberäumen das Recht haben, die Miete gemäß § 313 BGB zu mindern oder den Mietvertrag sogar zu kündigen, wenn sie gesetzlich verpflichtet sind, ihr Geschäft zu schließen, ist bisher noch nicht geklärt.
 

Anwendungsbereich:

Die Regelung zur Kündigungsbeschränkung ist nach dem Wortlaut von § 2 Abs. 4 zu Art. 240 EGBGB nur bis zum 30. Juni 2022 anwendbar. Wegen Zahlungsrückständen, die vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 eingetreten und bis zum 30. Juni 2022 nicht ausgeglichen sind, kann nach diesem Tag wieder gekündigt werden. 
 
Es ist jedoch weiterhin zulässig, den Mieter wegen der Zahlungsrückstände für diesen Zeitraum auf Zahlung zu verklagen, um einen vollstreckbaren Titel zu erhalten. Mahnbescheide und Vollstreckungsescheide sind weiterhin zulässig. Zu empfehlen ist sicherlich eine Stundungsvereinbarung mit einem individuellen Ratezahlungsplan.


Kausalität zwischen Corona und Nichtleistung der Miete

Leistet ein Mieter die im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 fällige Miete ganz oder teilweise nicht, so darf der Vermieter das Mietverhältnis wegen dieser Rückstände nicht kündigen, wenn diese auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen. Die Kündigung ist also nur in den Fällen ausgeschlossen, in denen die Nichtleistung des Mieters durch die COVID-19-Pandemie verursacht ist. Beruht die Nichtleistung des Mieters auf anderen Gründen, zum Beispiel, weil er zahlungsunwillig ist, ist die Kündigung weiterhin möglich. Auch Kündigungen aus anderen Gründen, zum Beispiel wegen mietvertragswidrigen Verhaltens (Lärm, Tätlichkeiten, Vandalismus…) sind nicht ausgeschlossen. 


Glaubhaftmachung durch den Mieter

Auch in Zeiten des Corona Virus wird nicht automatisch vermutet, dass Mietrückstände auf COVID-19 zurückzuführen sind. Dem Mieter obliegt es daher, den Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und der Nichtleistung der Miete glaubhaft zu machen. Will er eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausschließen, muss er Tatsachen darlegen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür ergibt, dass seine Nichtleistung auf der COVID-19-Pandemie beruht. Zur Glaubhaftmachung kann sich der Mieter z. B. einer Versicherung an Eides Statt oder anderer geeigneter Mittel bedienen. Geeignete Mittel können insbesondere der Nachweis der Antragstellung beziehungsweise die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitsgebers oder andere Nachweise über den Verdienstausfall sein.

 
Besonderheiten im Gewerbemietrecht

Mieter von Gewerbeimmobilien können darüber hinaus den Zusammenhang zwischen COVID- 19-Pandemie und der Nichtleistung mit Hinweis darauf glaubhaft machen, dass der Betrieb ihres Unternehmens im Rahmen der Bekämpfung des SARSCoV-2-Virus durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder erheblich eingeschränkt worden ist. Dies betrifft derzeit vor allem Gaststätten oder Hotels, deren Betrieb zumindest für touristische Zwecke in vielen Bundesländern untersagt ist. Andere Gewerbebetriebe, deren Betrieb nicht öffentlich-rechtlich eingeschränkt wurde, sollten glaubhaft machen, dass sie sich um staatliche Hilfen bemüht haben und dennoch kündigungsrelevante Rückstände zwischen April und Juni 2020 nicht verhindern können. Nur dann greift für diese Gewerbemieter die gesetzliche Kündigungsbeschränkung ein. 
 
Viele Vermieter verhalten sich bereits jetzt partnerschaftlich und suchen nach wirtschaftlich interessengerechten Lösungen, um die schwierige Zeit gemeinsam mit ihren Mietern zu überstehen. Da das Ende der Pandemie derzeit nicht absehbar ist, sollten Mietnachlässe oder Zahlungsaufschübe zeitlich befristet, also z.B. monatsweise, vereinbart und laufend der aktuellen Lage angepasst werden. Der Gesprächsfaden darf nicht abreißen. Wichtig ist, dass Mieter die durch den Vermieter individuell eingeräumte Atempause für Mietzahlungen nutzen, um insbesondere staatliche Hilfen in Anspruch zu nehmen.  

 
Wohnraummietrecht

Bei Wohnraummietverhältnissen besteht das Risiko, dass Mieter versuchen könnten, eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs unter Berufung auf Art. 240 § 2 EGBGB zu verhindern, obwohl die Rückstände tatsächlich nicht auf „Corona“ beruhen. Aufgrund der Berichterstattung in den Medien könnten Mieter den Eindruck haben, sie müssten für die Zeit von April bis Juni 2020 keine Miete zahlen. Um derartigen Missverständnissen zu vermeiden, sollte der Vermieter seine Mieter eigenständig über die Gesetzeslage informieren.

Vermieter sollten klarstellen, dass der Mieter unabhängig von Corona zur Mietzahlung verpflichtet bleibt. Soweit Corona und darauf beruhende öffentlich-rechtliche Anordnungen zu Verdienstausfällen des Wohnraummieters führen, unterfällt dies der Risikosphäre des Mieters. Die gesetzliche Kündigungsbeschränkung verhindert Lediglich, dass er auf Grund von Mietrückständen für die Zeit von April bis Juni 2020 gekündigt werden kann.

Der Mieter ist zunächst gehalten, Wohngeld oder andere sozialrechtliche Ansprüche geltend zu machen, um die finanzielle Lücke infolge von Corona zu schließen. Erst wenn diese (glaubhaft gemachten) Bemühungen nicht verhindern können, dass ein kündigungsrelevanter Mietrückstand entsteht (zwei Monatsmieten oder mehr als eine Monatsmiete für zwei aufeinanderfolgende Termine), kann sich der Mieter auf den neuen   Kündigungsschutz berufen. 
Gesprächsangebote an die Mieter (z. B. per telefonischer Hotline) erleichtern es hierbei, mit den von Zahlungsschwierigkeiten bedrohten Mietern frühzeitig individuelle Lösungen zu vereinbaren. 


 

Heinzelmann-Areal - Filetstück verkauft

Bayrischer Investor GIEAG plant Wohn- und Geschäftsanlage

Jetzt ist es unter Dach und Fach: Das Heinzelmann Areal in Reutlingens »Grüner Lunge« ist verkauft. Der Gemeinderat stimmte dem Deal in einer Sitzung am vergangenen Donnerstag zu. Demnach kann das historisch wertvolle Ensemble in der Planie umgestaltet respektive neu bestückt werden. Die Tonne ist bekanntlich schon lange raus, die Magazine des Naturkundemuseum nicht. Wo die allerdings hinkommen soll, weiß aber bis dato noch keiner. Gekauft hat es die GIAG.

 

Die familiengeführte Münchner Immobilien-Aktien-Gesellschaft hat sich in einem Investorenauswahlverfahren gegen drei weitere Mitbewerber durchgesetzt. Dem voraus ging ein Gemeinderatsbeschluss vom 17. Mai 2018. Darin steht, das städtische Areal »Heinzelmann« in der Planie 20/22 und der Urbanstraße 23 »als eine der letzten größeren Potentialflächen in der Oststadt zu reaktivieren und hierfür zu privatisieren«. Allerdings soll das aus dem 19. Jahrhundert stammende Ensemble ein zukunftsfähiges Quartier werden.

 

Den Kriterien des Investorenwettbewerbs zufolge spielen neben Kaufpreis, Architektur und Mobilitätskonzept das Gestaltungs- und Nutzungskonzept eine wichtige Rolle. Soll heißen: Möglichst viele unterschiedliche Branchen inklusive Gastronomie mit attraktivem Wohnungsbau zu vereinen. »Ich freu mich sehr, dass wir am Ziel sind«, sagte Thomas Keck. Reutlingens Oberbürgermeister teilte die Meinung mit Alexander Kreher, der während des Pressetermins von einem »schönen Tag für die Stadt« sprach. Reutlingens Finanzchef bezeichnete das Heinzelmann-Areal als »Filetstück mitten in Reutlingen« und verpasste den Gewinnern den Titel »Geniales Team«. Und der Chef des Amtes für Wirtschaft und Immobilien Peter Wilke betonte, dass der Kaufpreis, über dem allerdings Stillschweigen herrschte, zwar eine Rolle spiele, aber überwiegendes Gewicht nehme das Gestaltungs- und Nutzungskonzept ein. Wilke erwähnte auch das Regierungspräsidium Tübingen, welches in Sachen Denkmalschutz von Beginn an involviert war. Das sei auch wichtig. Denn beim Betrachten des Modells bleiben doch viele alte Gebäude samt Kamin erhalten.

 

50 Millionen Euro Investitionssumme


»Ein Perlenband öffentlicher Räume belebt das Areal« so klingt das Ganze in der Architektensprache. Architekt Max Zinnecker, der seitens der »White Arkitekter Stockholm« das Projekt präsentierte, sprach von zwei-Drittel Wohnungen und einem-Drittel Gewerbe. Was den Wohnraum betrifft sind das in Zahlen ausgedrückt 87 Wohnungen mit 83 Pkw-Stellplätzen und großzügigen Fahrradgaragen samt E-Auto-Parkplätzen. Die gewerblichen Flächen könnten einen Bio-Markt, eine Weinhandlung, Gastronomie und einen öffentlich zugängigen Quartiersplatz enthalten Die Investitionssumme liegt bei 50 Millionen Euro. Der Bauantrag wird im September 2020 eingereicht. Die maximale Bauzeit wurde mit sieben Jahren beziffert. Das sei aber aus Investorensicht definitiv zu lang. »Die Aufgabe ist nicht einfach«, sagt Thomas Männel von der GIEAG wohlwissend, was bis dahin noch alles geklärt werden muss. Zum Beispiel blieben die Investoren der Frage, wo die Magazine hinkommen könnten, die Antwort schuldig. Das sei auch nicht so einfach. Die teils sehr wertvollen und hochsensiblen Exponate überstehen jahrelangen Baulärm und Dreck einfach nicht. Wessen Interesse jetzt geweckt ist, wie das künftige neue Quartier aussehen wird, der kann schon mal vorab ein Blick auf Pläne werfen. Die sind bis Ende Februar im Rathausfoyer ausgestellt.

 

Wochenblatt 04.02.2020 pi Grafik: white/taktics

Mietpreisdeckel - Berlin unter dem Mietendeckel

Wohnungswirtschaft hofft auf Klagen

Mit dem Inkrafttreten des Mietendeckels am 23. Februar ist auch der Weg zu den Gerichten offen. Auf den Erfolg einer durch die von CDU und FDP im Bundestag angekündigte Normenkontrollklage vor dem Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe gegen das Gesetz hoffen nicht zuletzt Immobilien- und Wohnungswirtschaft. Ziel sei, die Klageschrift "Anfang des zweiten Quartals" vorzulegen, sagte FDP-Fraktionschef Sebastian Czaja. Das Berliner Abgeordnetenhaus hatte das umstrittene Gesetz Ende Januar mit rot-rot-grüner Mehrheit gegen die Stimmen der Opposition beschlossen.

 

"Die Entscheidung zu einer Normenkontrollklage gegen den Mietendeckel ist ein gutes Signal", sagte Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen. "Dieser Deckel ist eine verführerische Scheinlösung mit desaströsen Folgen" – eine Investitionsbremse und "schlichtweg verfassungswidrig", die auch Mietern schade.

 

Henrik Thomse, der frisch gebackene Bauvorstand des derzeit größten privaten Vermieters in Berlin, dem Wohnungskonzern "Deutsche Wohnen", sagte der "Berliner Morgenpost", die Einnahmeausfälle durch den Mietendeckel könnten sich auf bis zu 330 Millionen Euro belaufen. Den Mietern riet er, das eingesparte Geld zurückzulegen, um nicht aufgrund von Mietrückständen später in Schwierigkeiten zu geraten, wenn der Mietendeckel als verfassungswidrig beurteilt werde.

 

"Ich werde nicht müde zu sagen, dass Menschen, die nach Berlin kommen wollen, noch schwieriger eine Wohnung finden werden als bisher", ergänzte der Präsident des Branchenverbands Zentraler Immobilienausschuss (ZIA), Andreas Mattner. Einkommensschwache Mieter konkurrierten dann mit einkommensstarken Mietern um die Restbestände – und Investoren hätten sich bereits von Bauabsichten in Berlin zurückgezogen, so Mattner.

 

Auch Bundesbauminister Horst Seehofer lehnte den Berliner Mietendeckels als kontraproduktiv ab, weil er Investoren vertreibe. Diese seien jedoch für den Bau von Mietwohnungen unverzichtbar, so der CSU-Politiker. Aus Sicht der Wirtschaft gehört der Deckel zu den größten Fehlentscheidungen der Berliner Regierung in dieser Legislaturperiode. Das Gesetz deckelt nach Meinung von Beatrice Kramm, Präsidentin der Industrie- und Handelskammer (IHK) vor allem eines: "Die Chancen auf Wachstum, das Vertrauen in den Wirtschaftsstandort und in die Verlässlichkeit der Politik".

 

Quelle: www.haufe.de

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Sanierung planen

Vielen alten Holzöfen droht die Stilllegung

Was heißt das konkret?

 

Viele Hauseigentümer müssen in den kommenden Monaten prüfen, ob ihr Kaminofen, Kachelofen oder Heizkamin für Festbrennstoffe wie Holzscheite, Pellets, Hackschnitzel oder Kohle den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Darauf weist das vom Umweltministerium Baden-Württemberg geförderte Informationsprogramm Zukunft Altbau hin. Stichtag ist der 31. Dezember 2020.

 

Betroffen sind ummauerte Feuerstätten mit einem industriellen Heizeinsatz und einer Leistung von mindestens vier Kilowatt, die zwischen 1985 und 1994 errichtet wurden und deren Emissionswerte für Feinstaub 0,15 Gramm pro Kubikmeter Abgas und für Kohlenmonoxid 4 Gramm pro Kubikmeter überschreiten.

 

Diese Anlagen müssen eine verschließbare Tür haben. Das bedeutet: Raumheizer wie Schwedenöfen, die nicht über eine Ummauerung verfügen, müssen ebenfalls nachgerüstet werden.

 

Offene Kamine, handwerklich errichtete Grundöfen und Kochherde sowie geschlossene Kamine, die auch im offenen Zustand betrieben werden dürfen, sind hingegen ausgenommen. Das gilt ebenfalls für historische Kaminöfen, die nachweislich vor dem 1. Januar 1950 errichtet wurden und nach wie vor an der gleichen Stelle im Haus stehen. Wurden sie umgesetzt, endet ebenfalls zum 31. Dezember 2020 die Schonfrist.

 

Warum sind die Werte ein Problem?

 

Zwar gelten Fahrzeuge und auch die Industrie als die größten Verursacher von Feinstaub. Doch auch das Verbrennen von Holz in Öfen ist eine Ursache. Die winzigen Partikel können Atemwegsprobleme und Erkrankungen des Herz-Kreislaufsystems verursachen.

 

Der Industrieverband Haus-, Heiz- und Küchentechnik verweist auf Daten des Umweltbundesamtes, wonach Holzfeuerungen rund acht Prozent der Feinstaub-Emissionen bei sogenannten Partikeln mit aerodynamischer Durchmesser von weniger als zehn Mikrometer (PM10) verursachen. Und etwa 16 Prozent der Partikel mit bis zu 2,5 Mikrometer Durchmesser gehen auf Holzfeuerungen zurück.

 

Um diese Emissionen zu verringern, greift der Gesetzgeber ein: Seit Jahren werden schrittweise Ofengenerationen den gesetzlichen Regelungen in der Ersten Bundesimmissionsschutz-Verordnung (1. BImSchV) unterworfen.

*Datenschutz

 

Laut Industrieverband Haus-, Heiz- und Küchentechnik (HKI) können moderne Verbrennungstechniken die Emissionen um bis zu 85 Prozent gegenüber einem Altgerät absenken. Insgesamt seien die Feinstaub-Emissionen von häuslichen Feuerstätten seit Beginn der Nachrüst- und Austauschpflicht 2010 um rund ein Drittel gesunken.

 

Wie finde ich heraus, ob mein Ofen betroffen ist?

 

Das Typenschild auf dem Ofen sollte das Alter der Anlage nennen. Fehlt dieses Schild, müssen Ofenbesitzer anhand von Messdaten des Schornsteinfegers oder einer Bescheinigung des Herstellers nachweisen, dass ein Ofenmodell die Schadstoffgrenzen einhält.

 

Die Datenbank des HKI und anderer Verbände hilft dabei, die Werte des jeweiligen Ofenmodells zu finden. Viele, wenn auch nicht alle Öfen sind hier gelistet. Aber: Können Baujahr oder Emissionshöhe nicht festgestellt werden, muss die Feuerstätte ersetzt werden.

 

Mein Ofen ist betroffen - was muss ich tun?

 

Sind die Emissionen zu hoch, dürfen die Anlagen nach 2020 nicht weiter betrieben werden. Die Nachrüstung ist zwar möglich, es gibt etwa Partikelfilter gegen Feinstaub, erklärt Frank Hettler von Zukunft Altbau. Aber nicht gegen zu viel Kohlenmonoxid.

 

Außerdem rät das Programm davon ab, da die Nachrüstung und das anschließende Nachmessen der Öfen oft teurer sei als Kauf und Installation einer neuen, effizienteren Anlage, die bis zu einem Drittel weniger Brennstoff benötigen kann. Laut dem Fachverband Sanitär-Heizung-Klima Baden-Württemberg kosten Messungen 100 bis 300 Euro, Kauf und Einbau eines Partikelfilters gegen Feinstaub belaufen sich auf bis zu 1500 Euro.

 

Was ist mit noch älteren Öfen?

 

Deren Schonfristen sind bereits abgelaufen, für Anlagen der Baujahre 1975 bis 1984 zum Ende 2017. Jüngere Modelle haben noch eine Übergangszeit bis zum 31. Dezember 2024: Öfen, die im Zeitraum von 1995 bis 31. März 2010 gefertigt wurden und die Grenzwerte nicht einhalten, müssen bis dahin ausgetauscht oder nachgerüstet werden.

 

Quelle: ntv.de, Simone A. Mayer, dpa

Steuerliche Umsetzung des Klimaschutzprogramms 2030

Durch die Neuregelungen sollen folgende Maßnahmen aus dem von der Bundesregierung beschlossenen Eckpunkten des Klimaschutzprogramms 2030 umgesetzt werden:

  • Steuerliche Förderung energetischer Sanierungsmaßnahmen an selbstgenutzten Wohnungen,
  • Befristete Anhebung der steuerlichen Entfernungspauschale und Einführung einer Mobilitätsprämie,
  • Absenkung des Umsatzsteuersatzes für die Beförderung von Personen im Schienenbahnfernverkehr ,
  • Einführung einer Möglichkeit der Gemeinden, bei der Grundsteuer für Sondergebiete für Windenergieanlagen einen erhöhten Hebesatz einzuführen.

Die Änderungen sollen grundsätzlich bereits ab dem Jahr 2020 gelten, die Anhebung der Entfernungspauschale jedoch erst ab dem Jahr 2021.

 

Energetische Sanierung der selbstgenutzten Wohnung

 

Wer Baumaßnahmen an einer vermieteten Immobilie durchführt, kann die Kosten grundsätzlich als Werbungskoten (bzw. Betriebsausgaben) abziehen. Das gilt natürlich auch für Maßnahmen zur energetischen Sanierung.

Handelt es sich bei der Immobilie um eine Wohnung, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, können die Kosten nach dem geltenden Recht lediglich im Rahmen des § 35 a Abs. 3 EStG steuerlich geltend gemacht werden. Nach dieser Vorschrift können Kosten für Handwerkerleistungen in Höhe von 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens jedoch 1.200 EURO jährlich, von der Steuerschuld abgezogen werden. Begünstigt sind nur die Arbeitskosten, nicht jedoch die Kosten für das Material.

Um die energetische Sanierung selbstgenutzter Wohnungen zu fördern soll mit § 35 c EStG eine neue Vorschrift in das Einkommensteuergesetz eingefügt werden. Wie bei § 35 a EStG erfolgt die Förderung durch einen Abzug von der Steuerschuld in Höhe eines bestimmten Prozentsatzes der begünstigten Aufwendungen. Dadurch wird erreicht, dass die Auswirkung unabhängig von der Höhe des persönlichen Steuersatzes ist. Die Einkommensteuer ermäßigt sich nach der neuen Vorschrift im Jahr des Abschlusses der begünstigten Maßnahme und in dem Folgejahr um jeweils 7 Prozent der Kosten, höchstens jedoch um 7.000 EURO, und im dritten Jahr um 6 Prozent, höchstens 6.000 EURO. Damit beträgt die Förderung insgesamt höchstens 20 Prozent der Kosten und 40.000 EURO. Die begünstigten Kosten sind auf 200.000 EURO begrenzt. Anders als nach § 35 a EStG sind dabei auch Materialkosten begünstigt.

 

Voraussetzungen

Die Wohnung muss bei Durchführung der Maßnahme mindestens 10 Jahre alt sein. Mit der Herstellung der Wohnung muss spätestens zehn Jahre vor der Durchführung der Maßnahme begonnen worden sein.

 

Selbstnutzung

Die Wohnung muss in dem jeweiligen Kalenderjahr, in dem die Steuerermäßigung beansprucht wird, ausschließlich zu einen Wohnzwecken genutzt werden. Ein häusliches Arbeitszimmer ist insofern unschädlich ebenso wie die unentgeltliche Überlassung eines Teils der selbstgenutzten Wohnung. Mit der Wohnung dürfen jedoch keine Einkünfte erzielt werden. 

 

Begünstigte Maßnahmen

 

Begünstigt sind folgende Maßnahmen:

  • Wärmedämmung von Wänden und Dachflächen,
  • Erneuerung der Fenster oder Außentüren,
  • Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage,
  • Erneuerung der Heizungsanlage,
  • Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung und
  • Optimierung bestehender Heizungsanlagen, wenn diese älter als zwei Jahre sind.

Energetische Anforderungen

Die Bundesregierung soll eine Verordnung erlassen, in der die Mindestanforderungen an die energetischen Maßnahmen festgelegt werden. Um den Gleichlauf der steuerlichen Förderung mit der Förderung durch die KfW sicherzustellen, sollen die in der Verordnung geregelten Voraussetzungen den Anforderungen entsprechen, die in den Förderrichtlinien der „Bundesförderung für effiziente Gebäude“ (BEG) enthalten sein werden, die  noch konzipiert werden müssen.

 

Verbot der Doppelförderung

Können die Aufwendungen als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abgezogen werden, etwa weil die Kosten für die Wohnung im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung abzugsfähig sind, ist eine Steuerermäßigung nach § 35 c EStG ausgeschlossen. Das Gleiche gilt, wenn die Kosten als Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastung abzugsfähig sind. Nimmt der Eigentümer für die Maßnahme die steuerliche Förderung für Modernisierungsaufwendungen eines Gebäudes in Anspruch, das in einem Sanierungsgebiet liegt oder das unter Denkmalschutz steht (§ 10 f EStG), oder macht er die Aufwendungen nach § 35 a EStG geltend, ist eine Förderung nach § 35 c EStG ausgeschlossen. Das Gleiche gilt, wenn er für die Maßnahme zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse nach anderen Förderprogrammen wie etwa der KfW-Förderung in Anspruch nimmt.

 

Fachunternehmen, Rechnung und Bezahlung

Mit der Durchführung muss ein Fachunternehmen beauftragt werden, Dieses muss nach Durchführung der Arbeiten bescheinigen, dass die Maßnahme die  Voraussetzungen der Verordnung erfüllt.

Der Steuerpflichtige muss sich für die Aufwendungen eine Rechnung geben lassen und diese per Überweisung bezahlen. Bei Barzahlung entfällt die Begünstigung.

 

Kritische Würdigung

 

Eigenheimbesitzer

Ob die geplante Neuregelung wirklich etwas bewirken wird, hängt davon ab, wie hoch die Anforderungen sein werden, die die geplante Verordnung aufstellt. Nur wenn die Anforderungen an die Einsparung von Co² maßvoll sind, kann auch der kleine Eigenheimbesitzer dazu gebracht werden, seine Wohnung energetisch zu sanieren.

 

Vermietete Immobilien

Für vermietete Immobilien sind leider keine steuerlichen Verbesserungen vorgesehen. Die Immobilienwirtschaft fordert seit Langem, dass die Vorschrift über den sog. “Anschaffungsnahe Herstellungsaufwand“ geändert wird. Nach der Vorschritt des § 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG werden Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, die der Erwerber eines Gebäudes innerhalb der ersten drei Jahre nach der Anschaffung durchführt, fiktiv in Herstellungskosten umqualifiziert, so dass die Aufwendungen nicht sofort als Werbungskosten abgezogen werden können, sondern über die Abschreibung von 2 Prozent auf 50 Jahre verteilt werden müssen. Die Vorschrift ist systemwidrig und sollte deshalb abgeschafft werden. Wenn man sich dazu nicht durchringen kann, sollte aber zumindest eine Ausnahme geschaffen werden, wonach Kosten der energetischen Sanierung nicht umqualifiziert werden.

 

Ein weiteres Problem ist die Gewerbesteuer für Vermieter, die gleichzeitig Strom herstellen und in das Netz einspeisen. Die Vermietung von Wohnungen (und Gewerberäumen) unterliegt nicht der Gewerbesteuer, weil es sich um Vermögensverwaltung handelt. Die Herstellung und der Verkauf von Strom sind dagegen gewerbesteuerpflichtig. In bestimmten Fällen führen jedoch die Herstellung und der Verkauf von Strom dazu, dass auch die gesamten Mieteinnahmen gewerbesteuerpflichtig werden. Dieses Risiko kann kein Vermieter eingehen, sodass man von der Herstellung von Solarstrom und Strom aus Kraftwärmekopplungsanlagen lieber die Hände lässt. Die Erzeugung von Mieterstroms hat sich daher bisher nicht durchsetzen können. Betroffen von dem Problem sind alle Wohnungsunternehmen in der Rechtsform der GmbH oder der gewerblich geprägten GmbH & Co. KG sowie alle Personengesellschaften. Will man die dezentrale Erzeugung von Strom wirklich fördern, muss man sicherstellen, dass dies nicht zur Gewerbesteuerpflicht der Vermietungseinnahmen führt.

 

Soweit es um steuerbefreite Genossenschaften geht, hat der Gesetzgeber  bereits etwas getan. Mit dem Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus ist in § 5 Absatz 1 Nummer 10 Körperschaftsteuergesetz (KStG) ist eine Regelung eingeführt worden, nach der Stromlieferungen aus Mieterstromanlagen für Wohnungsbaugenossenschaften und -vereine steuerlich unschädlich sind. Die Steuerbefreiung des § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG bleibt erhalten, wenn die übrigen Einnahmen nur wegen der Stromlieferungen aus Mieterstromanlagen zwar die bisherige Unschädlichkeitsgrenze von 10 Prozent der Gesamteinnahmen übersteigen, die Einnahmen aus diesen Stromlieferungen aber nicht mehr als 20 Prozent ihrer Gesamteinnahmen betragen.

 

Besser wäre es, im Gewerbesteuergesetz allgemein zu regeln, dass derartige Einnahmen niemals zur Steuerpflicht der Vermietungseinkünfte führen.

Baufinanzierung zum Nullzins?

Die KfW-Förderbank bereitet sich auf Negativzinsen vor

Das würde bedeuten, dass Sie als Kreditnehmer weniger zurückzahlen, als Sie aufgenommen haben. Wie ist das überhaupt möglich? Der Grund liegt in der expansiven, also sehr lockeren Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB). Wenn Banken dort ihre Einlagen "parken", zahlen sie derzeit einen Strafzins von 0,5 Prozent. Sie müssen also gewissermaßen Geld dafür bezahlen, dass sie kein Geld an Kunden verleihen. Wenn man dies bedenkt, wird ein Darlehen mit negativen Zinsen oder zumindest ein Nullzinsdarlehen durchaus möglich – so wie es schon einige Banken in skandinavischen Ländern angeboten haben.

 

Die KfW-Förderbank geht mit gutem Beispiel voran. Die Ergänzungskredite der KfW sind Bauherren bestens bekannt: Ihre günstigen Förderkredite sind für die Sanierung von altersschwachen Immobilien genauso beliebt wie für die teilweise Finanzierung von energieeffizienten Neubauten. Wer beispielsweise ein KfW-Effizienzhaus 40 Plus baut, freut sich – abgesehen von der nachhaltig direkt am Haus erzeugten und gespeicherten Energie – über ein günstiges Darlehen von bis zu 100.000 Euro und einen Tilgungszuschuss von 15 Prozent. KfW-Chef Günther Bräunig machte kürzlich in einem Interview eine sensationelle Aussage: "Wir müssen uns auf die Vergabe von Förderkrediten zu negativen Zinsen vorbereiten."

 

Die KfW kann solche Versprechungen tatsächlich machen, weil sie als staatliche Förderbank ihr Geld bereits zu negativen Zinsen erhält. Doch selbst kann sie bisher keine Negativzins-Kredite ausgeben. Der Grund ist simpel: Die IT kann solchen Kredite nicht verbuchen, muss also erst einmal auf diese völlig neue Situation umgestellt werden. Da die KfW immer Geschäftsbanken als Mittelsmänner benötigt, müssen auch diese ihre IT-Systeme entsprechend anpassen. Das kann dauern. Deshalb können Bauherren frühestens in einem Jahr mit Minuszins-Baudarlehen rechnen. Allerdings ist fraglich, ob die Banken mit Vermittlungsmargen den Zins nicht dann doch wieder in den Plusbereich drehen werden. Michael Neumann, Chef der Dr. Klein Privatkunden AG, die auch Baufinanzierungen vermittelt, hegt jedenfalls Zweifel an schnell verfügbaren Minuszinsen. Er glaubt, dass die KfW das Thema deshalb aufs Tapet gebracht hat, um die Banken in eine bestimmte Richtung zu drängen: "Die Prognose und das Zeitfenster wurden meiner Meinung nach bewusst platziert, um den Druck auf die Banken zu erhöhen, die von der KfW anvisierten negativen Zinsen auch ihren Privatkunden weiterzugeben.

So teuer ist Wohnen in Deutschland

Vielerorts steigen die Mieten. Wo ist die Lage besonders dramatisch? Und wo mietet es sich noch entspannt? Schauen Sie in der interaktiven Deutschlandkarte von "Zeit.de" nach.

 

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Kabinett beschließt Verlängerung der Mietpreisbremse

Angespannter Wohnungsmarkt

 

Die Mietpreisbremse geht in die zweite Runde. Das Bundeskabinett will damit die Mietentwicklung bis 2025 dämpfen.  Die Ministerrunde billigte den von Justizministerin Christine Lambrecht (SPD) vorgelegten Gesetzentwurf.

 

Die Mietpreisbremse deckelt in Gebieten mit "angespanntem Wohnungsmarkt" die Kosten bei Neu- oder Wiedervermietungen auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete plus zehn Prozent. "Wohnen muss bezahlbar bleiben, egal ob zur Miete oder im Eigentum", sagte Lambrecht. Mit der Verlängerung und Verschärfung der Mietpreisbremse werde die Dynamik der Mietentwicklung bis 2025 weiter gedämpft werden. Zudem könnten Mieter künftig zu viel gezahlte Miete auch rückwirkend für die ersten zweieinhalb Jahre des Mietverhältnisses zurückfordern.

 

Redaktioneller Hinweis: In Baden-Württemberg gilt die Mietpreisbremse aktuell nicht, da diese aufgrund eines Formfehlers unwirksam ist.

 

Reform der Maklerprovision

Das Kabinett billigte ferner die Reform der Maklerprovision beim Immobilienkauf. Die Doppeltätigkeit der Immobilienmakler soll nun zum gesetzlichen Leitbild werden und die Maklerprovision zumindes zur Hälfte vom Verkäufer gezahlt werden. Beide Gesetzentwürfe sind Teil des Wohn- und Mietenpakets der Bundesregierung.

 

Dadurch würden die Kosten für den Erwerb von Wohneigentum "spürbar" gesenkt, sagte Ministerin Lambrecht. "Dadurch erleichtern wir Familien den Umzug in ihr eigenes Zuhause und den Aufbau einer zukunftsfesten Altersvorsorge." Kritiker hingegen zweifeln an der Wirksamkeit der Maßnahme. Sie befürchten sogar eine Verschärfung der Situation, weil sie Bauherren davon abhalte, Wohnraum zu schaffen.

XING-News, Spiegel Online >Hier gehts zum Artikel

Aktuelles zur Grundsteuerreform

Mieter sollen künftig keine Grundsteuer mehr zahlen müssen

 

Der Berliner Senat will über den Bundesrat erreichen, dass die Grundsteuer nicht mehr von den Vermietern auf die Mieter umgelegt werden kann. Laut Berliner Gesetzentwurf würden davon 58 Prozent aller deutschen Haushalte profitieren. Dafür ist aber auch die Zustimmung des Bundestags erforderlich - dort sperrt sich die Union. Sie hält den Vorschlag für kontraproduktiv.

 

Das Land Berlin will über den Bundesrat durchsetzen, dass in Deutschland die Grundsteuer nicht mehr von den Vermietern auf die Mieter abgewälzt werden kann. Nach Informationen der Süddeutschen Zeitung wird der Berliner Senat deshalb am Dienstag eine entsprechende Bundesratsinitiative beschließen. Derzeit wird die Grundsteuer in der Regel im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt. Dies will der Berliner Senat nun mit einem "Mieter-Grundsteuer-Entlastungsgesetz" abstellen.

 

In dem Gesetzentwurf heißt es, von der nötigen Änderung im Bürgerlichen Gesetzbuch würden fast 58 Prozent aller Haushalte profitieren. Wie groß die Erfolgsaussichten der Berliner Initiative im Bundesrat sind, lässt sich noch nicht abschätzen.

 

Die Koalition hat einen Kompromiss gefunden: Die Mietobergrenze wird angehoben, eine Härtefallregelung eingeführt - doch es gibt Ausnahmen.

 

Die Höhe der Grundsteuer je Mietverhältnis unterscheidet sich erheblich. Für eine Einzimmerwohnung im Berliner Osten können weniger als 80 Euro jährlich fällig werden, für ein Reihenhaus mit kleinem Garten im Berliner Westen mehr als 800.

 

Die Grundsteuer sei für die Mieter "ein relevanter Kostenfaktor", heißt es in dem Berliner Gesetzentwurf. Das gelte auch deshalb, weil vielen Haushalten "in den letzten Jahren durch steigende Mieten reale Kaufkraft verloren gegangen" sei. Berlins Justizsenator Dirk Behrendt (Grüne) sagte der SZ: "Weil Eigentum verpflichtet, müssen die Eigentümer die Grundsteuer tragen." Mit der Berliner Initiative könne diese Steuer nicht mehr umgelegt werden - "damit sinken die Nebenkosten und wir entlasten die Mieterinnen und Mieter".

 

Es seien vor allem die Eigentümer, "die von einer intakten Infrastruktur profitieren, welche über die Grundsteuer finanziert wird", heißt es in dem Berliner Gesetzentwurf. Dies trage "zum Werterhalt, zur Wertsteigerung ihrer Immobilien bei und beeinflusst auch die zu erzielende Miethöhe". Deswegen solle mit dem Gesetzentwurf die Umlagefähigkeit der Grundsteuer auf die Mieter beendet werden.

 

Das kann der Bundesrat jedoch nicht alleine durchsetzen, es bedarf auch einer Mehrheit im Bundestag. Die SPD-Bundestagsfraktion will die Mieter zwar ebenfalls von der Grundsteuer entlasten. Und Ende 2018 hat das auch die damalige Justizministerin Katarina Barley (SPD) gefordert. In der großen Koalition sperrt sich aber die Union gegen dieses Anliegen. 

 

Jan-Marco Luczak (CDU), Mietrechtsexperte der Unionsfraktion, sagte der SZ, die Umlagefähigkeit zu streichen, sei "ein Irrweg". Er sei "nicht durchdacht, da er am Ende zu einer Mehrbelastung aller Mieter führt". Denn die Eigentümer würden zum Ausgleich bei Neuvermietungen die Kaltmieten erhöhen. Das führe dann "zu einem Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete und gibt damit allen Vermietern größeren Spielraum für Mietsteigerungen". Der Vorschlag sei deshalb "absurd".

 

Luczak sagte, er sehe stattdessen zum Beispiel den Berliner Senat in der Pflicht. Er könnte in der Hauptstadt in eigener Verantwortung "den Grundsteuerhebesatz senken - auch das würde zu einer sofortigen und spürbaren Entlastung der Mieter führen".

Quelle: Robert Roßmann, Berlin - XING

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Was die Mietpreisbremse für den Mietmarkt bedeutet

Die Mietpreisbremse ist rechtens, urteilte jüngst das Bundesverfassungsgericht. Damit ist klar: Das umstrittene Instrument bleibt Mietern und Vermietern bis zum Jahr 2025 erhalten. Experten sind entsetzt!

Für Gegner der Mietpreisbremse war Karlsruhe die letzte Hoffnung. Seit vergangener Woche aber ist klar: Das umstrittene Instrument verstößt nicht gegen das Grundgesetz. Das Bundesverfassungsgericht wies damit die Beschwerde einer Berliner Vermieterin sowie zwei Kontrollanträge des Landgerichts Berlin ab. Das Landgericht hatte die Mietpreisbremse als verfassungswidrig eingestuft, weil die Mietpreisbremse an die ortsübliche Vergleichsmiete gekoppelt ist. Vermieter in München könnten so höhere Preise durchsetzen als Berliner – aus Sicht des Landgerichts ein unfairer Vorteil zugunsten der Bayern. Die Vermieterin wiederum hatte geklagt, weil sie die Miete zu hoch angesetzt hatte und ihrer Mieterin Geld zurückzahlen sollte.

Die Karlsruher Richter teilten die Einschätzung der Kläger nicht: Die Mietpreisbremse verstoße weder gegen die Eigentumsgarantie noch gegen die Vertragsfreiheit oder den allgemeinen Gleichheitssatz. „Es liegt im öffentlichen Interesse, der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Stadtteilen entgegenzuwirken“, befanden die Richter. Die Regulierung der Miethöhe sei dafür ein geeignetes Mittel – und für Vermieter auch zumutbar: Ihr Vertrauen, mit der Wohnung höchstmögliche Mieteinkünfte erzielen zu können, werde durch die Eigentumsgarantie nicht geschützt.

Es war ein Urteil mit Signalwirkung: Zwei Tage zuvor hatten sich Union und SPD auf eine erneute Verschärfung der Mietpreisbremse geeinigt. Bislang errechnete sich die maximale Miethöhe auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete der vergangenen vier Jahre. Nun soll der Betrachtungszeitraum auf sechs Jahre ausgeweitet werden. Dadurch, so die Hoffnung, soll der Referenzwert niedriger ausfallen und das Mietniveau insgesamt sinken. Außerdem sollen Mieter künftig zu viel gezahltes Geld rückwirkend für zweieinhalb Jahre von ihrem Vermieter zurückfordern dürfen. Zu guter Letzt einigte sich die Große Koalition darauf, das ursprünglich auf fünf Jahre befristete Instrument bis 2025 zu verlängern.

Kann die verschärfte Mietpreisbremse die Preisspirale auf dem Mietmarkt stoppen? Marktbeobachter sind skeptisch. Die Mietpreisbremse bleibe weiterhin „löchrig wie ein Schweizer Käse“, schimpft Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins. Überall gebe es Schlupflöcher, die Vermieter für ihre Zwecke und zum Nachteil der Mieter nutzen können. Eine Einschätzung, die auch Daniel Halmer teilt. „Ein beliebter Trick ist beispielsweise, sogenannte wohnwerterhöhende Merkmale vorzugeben, die eine hohe Miete rechtfertigen, beispielweise Barrierefreiheit“, sagt der Gründer des Legaltech-Portals Lexfox im Interview mit CAPITAL. Auch beim Thema Modernisierung werde oft geschummelt.

Per Gesetz ist die erste Miete nach einer sogenannten umfassenden Modernisierung von der Mietpreisbremse ausgenommen. Viele Vermieter nutzen diese Ausnahme als Freifahrtschein, um den Monatspreis für Immobilien nach Sanierungen beliebig zu erhöhen. Dabei setzt der Gesetzgeber enge Grenzen, was als „umfassend“ gilt und was nicht. „Bei der Überprüfung zeigt sich häufig, dass die wenigsten Vermieter die Anforderungen an eine umfassende Modernisierung erfüllen“, sagt Halmer.

Vermieterverbände lehnen die Mietpreisbremse strikt ab. Vor allem die Verlängerung bis 2025 sorgt für Unverständnis. „Das ist ein fatales Signal an die Länder, weiterhin im wohnungspolitischen Dornröschenschlaf zu verharren“, sagt Kai Warnecke, Präsident von Haus & Grund. Mit der Mietpreisbremse würde auch die Zahl der Neubauten weiter zurückgehen. „Wir brauchen Ermunterung für alle, die Wohnraum vermieten wollen, nicht Verunsicherung.“

Die Sorge vor einem Investitionsstopp und steigenden Preisen ist nicht neu: Ähnlich kritische Stimmen gab es auch mit der Einführung der Mietpreisbremse im Jahr 2015. Eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung zeigte im Januar des laufenden Jahres das Gegenteil: Der Untersuchung zufolge hat die Mietpreis-bremse die Explosion der Mietpreise in deutschen Metropolen leicht abgemildert. Allerdings betrug der Effekt nur etwa zwei bis vier Prozent. Ohne Mietpreisbremse wären Bestandsmieten in beliebten Wohngegenden also zwei bis vier Prozent höher.

Grundsteuer-Reform: Kompromiss mit Öffnungsklausel

Die Koalitionsspitzen haben sich wohl über die Reform der Grundsteuer geeinigt. Der Gesetzentwurf soll im Juli in den Bundestag eingebracht werden, so der aktuelle Stand. Die von Bayern geforderte „Öffnungsklausel“ ist enthalten, aber eng gefasst. Details sind noch offen.

 

Die Große Koalition hat sich am 26. Juni auf die Reform der Grundsteuer geeinigt. Heute wird der Gesetzentwurf in erster Lesung im Bundestag beraten. Es bleibt spannend: Um eine Öffnungsklausel durchzusetzen, muss das Grundgesetz geändert werden. Das erfordert die Stimmen der Opposition.

 

Die juristisch umstrittene Öffnungsklausel war eines der Hauptstreitthemen im jahrelangen Gerangel von Bund, Ländern, Kommunen sowie der Immobilien- und Wohnungswirtschaft um eine neue Grundsteuer. Die SPD hatte Öffnungsklauseln immer abgelehnt, die CSU sich konsequent dafür ausgesprochen.

 

Jetzt ist man einen Schritt weiter auf dem Weg, die verfassungswidrige Grundsteuer zu reformieren. Sollte bis Ende 2019 eine Regelung zur Grundsteuer, wie vom Bundesverfassungsgericht verlangt, nicht vorliegen, würde die Steuer ab 2020 wegfallen. Am 16. Juni gab es dann bereits eine grundsätzliche Einigung, am 26. Juni ging der nun vorliegende Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG) durchs Bundeskabinett, bevor sich heute der Bundestag damit befasst. Später muss die Steuer auch noch durch den Bundesrat.

 

Keine Öffnungsklausel ohne Grundgesetz-Änderung

Nach der parlamentarischen Sommerpause, die am 7. Juli beginnt, geht es erst richtig los, denn ohne eine Änderung des Grundgesetzes wird es nicht gehen. Dabei ist die Große Koalition auf die Stimmen der Grünen und der FDP angewiesen. Insgesamt haben die Koalitionsfraktionen drei Gesetzentwürfe zur Reform der Grundsteuer eingebracht.

 

In dem Entwurf eines Gesetzes zur Änderung der Grundgesetz-Artikel 72, 105 und 125b der Fraktionen der CDU/CSU und SPD, um den es in der ersten Anhörung am 11. September gehen soll, heißt es unter anderem, dass der Bund mit einer Grundgesetzänderung uneingeschränkt die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz zur Regelung der Grundsteuer erhalten soll und zugleich werden den Ländern über eine Ergänzung in Artikel 72 Absatz 3 des Grundgesetzes eine umfassende abweichende Regelungskompetenz eröffnet.

 

In der zweiten öffentlichen Anhörung, die ebenfalls am 11. September stattfinden soll, geht es um die Reform der Grundsteuer selbst und außerdem um den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung. Städte und Gemeinden sollen dann einen erhöhten Satz auf baureife Grundstücke erheben dürfen.

 

Außerdem soll nach dem Wunsch der SPD bis Ende August ein Paket für bezahlbares Wohnen, die Schaffung zusätzlichen Wohnraums und das ökologische Wohnen auf den Weg gebracht werden.

 

Quelle: haufe.de

Ärger mit der Wohnraumverdichtung

Nachverdichtung ja gerne, in Maßen aber bitte nicht in meiner Nachbarschaft.

Aufgrund der aktuellen Wohnungsnot ist das Thema „Nachverdichtung“ in aller Munde. Grundstücke mit bestehendem Baurecht, die sofort bebaubar wären, sollen dem Markt zugeführt werden, um neuen, dringend benötigten Wohnraum zu schaffen. Dies führt inzwischen schon zu Enteignungsforderungen in der Öffentlichkeit aber auch von Persönlichkeiten der Politik.

Pro:  Es brauch kein neues Bauland erschlossen werden, bestehende Infrastruktur kann genutzt werden und es kann sofort gebaut werden.

Contra: Das Umfeld und der Charakter des Gebietes in der Nachbarschaft der Baugrundstücke ändert sich: Höhere Bebauungsdichte, mehr Individualverkehr, angespannte Parkplatzsituation und weniger Grünflächen.

Aktuelles Beispiel ist der Reutlinger Lerchenbuckel. In einer der besten Wohnlagen sollen mehrere große Grundstücke, die bisher mit Ein- und Zweifamilienhäusern bebaut waren, neu mit großen Mehrfamilienhäusern bebaut werden. Die Anlieger sind hiervon gar nicht begeistert, beklagen dass sich der Charakter des Wohngebietes nachteilig verändern würde. Dies führt soweit, dass sich jetzt eine Bürgerinitiative gebildet hat, die den Weg in die Öffentlichkeit sucht und sich an den Reutlinger Generalanzeiger gewendet hat. Den Artikel können Sie hier nachlesen >>>

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