Kabinett beschließt Verlängerung der Mietpreisbremse

Angespannter Wohnungsmarkt

 

Die Mietpreisbremse geht in die zweite Runde. Das Bundeskabinett will damit die Mietentwicklung bis 2025 dämpfen.  Die Ministerrunde billigte den von Justizministerin Christine Lambrecht (SPD) vorgelegten Gesetzentwurf.

 

Die Mietpreisbremse deckelt in Gebieten mit "angespanntem Wohnungsmarkt" die Kosten bei Neu- oder Wiedervermietungen auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete plus zehn Prozent. "Wohnen muss bezahlbar bleiben, egal ob zur Miete oder im Eigentum", sagte Lambrecht. Mit der Verlängerung und Verschärfung der Mietpreisbremse werde die Dynamik der Mietentwicklung bis 2025 weiter gedämpft werden. Zudem könnten Mieter künftig zu viel gezahlte Miete auch rückwirkend für die ersten zweieinhalb Jahre des Mietverhältnisses zurückfordern.

 

Redaktioneller Hinweis: In Baden-Württemberg gilt die Mietpreisbremse aktuell nicht, da diese aufgrund eines Formfehlers unwirksam ist.

 

Reform der Maklerprovision

Das Kabinett billigte ferner die Reform der Maklerprovision beim Immobilienkauf. Die Doppeltätigkeit der Immobilienmakler soll nun zum gesetzlichen Leitbild werden und die Maklerprovision zumindes zur Hälfte vom Verkäufer gezahlt werden. Beide Gesetzentwürfe sind Teil des Wohn- und Mietenpakets der Bundesregierung.

 

Dadurch würden die Kosten für den Erwerb von Wohneigentum "spürbar" gesenkt, sagte Ministerin Lambrecht. "Dadurch erleichtern wir Familien den Umzug in ihr eigenes Zuhause und den Aufbau einer zukunftsfesten Altersvorsorge." Kritiker hingegen zweifeln an der Wirksamkeit der Maßnahme. Sie befürchten sogar eine Verschärfung der Situation, weil sie Bauherren davon abhalte, Wohnraum zu schaffen.

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Aktuelles zur Grundsteuerreform

Mieter sollen künftig keine Grundsteuer mehr zahlen müssen

 

Der Berliner Senat will über den Bundesrat erreichen, dass die Grundsteuer nicht mehr von den Vermietern auf die Mieter umgelegt werden kann. Laut Berliner Gesetzentwurf würden davon 58 Prozent aller deutschen Haushalte profitieren. Dafür ist aber auch die Zustimmung des Bundestags erforderlich - dort sperrt sich die Union. Sie hält den Vorschlag für kontraproduktiv.

 

Das Land Berlin will über den Bundesrat durchsetzen, dass in Deutschland die Grundsteuer nicht mehr von den Vermietern auf die Mieter abgewälzt werden kann. Nach Informationen der Süddeutschen Zeitung wird der Berliner Senat deshalb am Dienstag eine entsprechende Bundesratsinitiative beschließen. Derzeit wird die Grundsteuer in der Regel im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt. Dies will der Berliner Senat nun mit einem "Mieter-Grundsteuer-Entlastungsgesetz" abstellen.

 

In dem Gesetzentwurf heißt es, von der nötigen Änderung im Bürgerlichen Gesetzbuch würden fast 58 Prozent aller Haushalte profitieren. Wie groß die Erfolgsaussichten der Berliner Initiative im Bundesrat sind, lässt sich noch nicht abschätzen.

 

Die Koalition hat einen Kompromiss gefunden: Die Mietobergrenze wird angehoben, eine Härtefallregelung eingeführt - doch es gibt Ausnahmen.

 

Die Höhe der Grundsteuer je Mietverhältnis unterscheidet sich erheblich. Für eine Einzimmerwohnung im Berliner Osten können weniger als 80 Euro jährlich fällig werden, für ein Reihenhaus mit kleinem Garten im Berliner Westen mehr als 800.

 

Die Grundsteuer sei für die Mieter "ein relevanter Kostenfaktor", heißt es in dem Berliner Gesetzentwurf. Das gelte auch deshalb, weil vielen Haushalten "in den letzten Jahren durch steigende Mieten reale Kaufkraft verloren gegangen" sei. Berlins Justizsenator Dirk Behrendt (Grüne) sagte der SZ: "Weil Eigentum verpflichtet, müssen die Eigentümer die Grundsteuer tragen." Mit der Berliner Initiative könne diese Steuer nicht mehr umgelegt werden - "damit sinken die Nebenkosten und wir entlasten die Mieterinnen und Mieter".

 

Es seien vor allem die Eigentümer, "die von einer intakten Infrastruktur profitieren, welche über die Grundsteuer finanziert wird", heißt es in dem Berliner Gesetzentwurf. Dies trage "zum Werterhalt, zur Wertsteigerung ihrer Immobilien bei und beeinflusst auch die zu erzielende Miethöhe". Deswegen solle mit dem Gesetzentwurf die Umlagefähigkeit der Grundsteuer auf die Mieter beendet werden.

 

Das kann der Bundesrat jedoch nicht alleine durchsetzen, es bedarf auch einer Mehrheit im Bundestag. Die SPD-Bundestagsfraktion will die Mieter zwar ebenfalls von der Grundsteuer entlasten. Und Ende 2018 hat das auch die damalige Justizministerin Katarina Barley (SPD) gefordert. In der großen Koalition sperrt sich aber die Union gegen dieses Anliegen. 

 

Jan-Marco Luczak (CDU), Mietrechtsexperte der Unionsfraktion, sagte der SZ, die Umlagefähigkeit zu streichen, sei "ein Irrweg". Er sei "nicht durchdacht, da er am Ende zu einer Mehrbelastung aller Mieter führt". Denn die Eigentümer würden zum Ausgleich bei Neuvermietungen die Kaltmieten erhöhen. Das führe dann "zu einem Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete und gibt damit allen Vermietern größeren Spielraum für Mietsteigerungen". Der Vorschlag sei deshalb "absurd".

 

Luczak sagte, er sehe stattdessen zum Beispiel den Berliner Senat in der Pflicht. Er könnte in der Hauptstadt in eigener Verantwortung "den Grundsteuerhebesatz senken - auch das würde zu einer sofortigen und spürbaren Entlastung der Mieter führen".

Quelle: Robert Roßmann, Berlin - XING

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Was die Mietpreisbremse für den Mietmarkt bedeutet

Die Mietpreisbremse ist rechtens, urteilte jüngst das Bundesverfassungsgericht. Damit ist klar: Das umstrittene Instrument bleibt Mietern und Vermietern bis zum Jahr 2025 erhalten. Experten sind entsetzt!

Für Gegner der Mietpreisbremse war Karlsruhe die letzte Hoffnung. Seit vergangener Woche aber ist klar: Das umstrittene Instrument verstößt nicht gegen das Grundgesetz. Das Bundesverfassungsgericht wies damit die Beschwerde einer Berliner Vermieterin sowie zwei Kontrollanträge des Landgerichts Berlin ab. Das Landgericht hatte die Mietpreisbremse als verfassungswidrig eingestuft, weil die Mietpreisbremse an die ortsübliche Vergleichsmiete gekoppelt ist. Vermieter in München könnten so höhere Preise durchsetzen als Berliner – aus Sicht des Landgerichts ein unfairer Vorteil zugunsten der Bayern. Die Vermieterin wiederum hatte geklagt, weil sie die Miete zu hoch angesetzt hatte und ihrer Mieterin Geld zurückzahlen sollte.

Die Karlsruher Richter teilten die Einschätzung der Kläger nicht: Die Mietpreisbremse verstoße weder gegen die Eigentumsgarantie noch gegen die Vertragsfreiheit oder den allgemeinen Gleichheitssatz. „Es liegt im öffentlichen Interesse, der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Stadtteilen entgegenzuwirken“, befanden die Richter. Die Regulierung der Miethöhe sei dafür ein geeignetes Mittel – und für Vermieter auch zumutbar: Ihr Vertrauen, mit der Wohnung höchstmögliche Mieteinkünfte erzielen zu können, werde durch die Eigentumsgarantie nicht geschützt.

Es war ein Urteil mit Signalwirkung: Zwei Tage zuvor hatten sich Union und SPD auf eine erneute Verschärfung der Mietpreisbremse geeinigt. Bislang errechnete sich die maximale Miethöhe auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete der vergangenen vier Jahre. Nun soll der Betrachtungszeitraum auf sechs Jahre ausgeweitet werden. Dadurch, so die Hoffnung, soll der Referenzwert niedriger ausfallen und das Mietniveau insgesamt sinken. Außerdem sollen Mieter künftig zu viel gezahltes Geld rückwirkend für zweieinhalb Jahre von ihrem Vermieter zurückfordern dürfen. Zu guter Letzt einigte sich die Große Koalition darauf, das ursprünglich auf fünf Jahre befristete Instrument bis 2025 zu verlängern.

Kann die verschärfte Mietpreisbremse die Preisspirale auf dem Mietmarkt stoppen? Marktbeobachter sind skeptisch. Die Mietpreisbremse bleibe weiterhin „löchrig wie ein Schweizer Käse“, schimpft Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins. Überall gebe es Schlupflöcher, die Vermieter für ihre Zwecke und zum Nachteil der Mieter nutzen können. Eine Einschätzung, die auch Daniel Halmer teilt. „Ein beliebter Trick ist beispielsweise, sogenannte wohnwerterhöhende Merkmale vorzugeben, die eine hohe Miete rechtfertigen, beispielweise Barrierefreiheit“, sagt der Gründer des Legaltech-Portals Lexfox im Interview mit CAPITAL. Auch beim Thema Modernisierung werde oft geschummelt.

Per Gesetz ist die erste Miete nach einer sogenannten umfassenden Modernisierung von der Mietpreisbremse ausgenommen. Viele Vermieter nutzen diese Ausnahme als Freifahrtschein, um den Monatspreis für Immobilien nach Sanierungen beliebig zu erhöhen. Dabei setzt der Gesetzgeber enge Grenzen, was als „umfassend“ gilt und was nicht. „Bei der Überprüfung zeigt sich häufig, dass die wenigsten Vermieter die Anforderungen an eine umfassende Modernisierung erfüllen“, sagt Halmer.

Vermieterverbände lehnen die Mietpreisbremse strikt ab. Vor allem die Verlängerung bis 2025 sorgt für Unverständnis. „Das ist ein fatales Signal an die Länder, weiterhin im wohnungspolitischen Dornröschenschlaf zu verharren“, sagt Kai Warnecke, Präsident von Haus & Grund. Mit der Mietpreisbremse würde auch die Zahl der Neubauten weiter zurückgehen. „Wir brauchen Ermunterung für alle, die Wohnraum vermieten wollen, nicht Verunsicherung.“

Die Sorge vor einem Investitionsstopp und steigenden Preisen ist nicht neu: Ähnlich kritische Stimmen gab es auch mit der Einführung der Mietpreisbremse im Jahr 2015. Eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung zeigte im Januar des laufenden Jahres das Gegenteil: Der Untersuchung zufolge hat die Mietpreis-bremse die Explosion der Mietpreise in deutschen Metropolen leicht abgemildert. Allerdings betrug der Effekt nur etwa zwei bis vier Prozent. Ohne Mietpreisbremse wären Bestandsmieten in beliebten Wohngegenden also zwei bis vier Prozent höher.

Grundsteuer-Reform: Kompromiss mit Öffnungsklausel

Die Koalitionsspitzen haben sich wohl über die Reform der Grundsteuer geeinigt. Der Gesetzentwurf soll im Juli in den Bundestag eingebracht werden, so der aktuelle Stand. Die von Bayern geforderte „Öffnungsklausel“ ist enthalten, aber eng gefasst. Details sind noch offen.

 

Die Große Koalition hat sich am 26. Juni auf die Reform der Grundsteuer geeinigt. Heute wird der Gesetzentwurf in erster Lesung im Bundestag beraten. Es bleibt spannend: Um eine Öffnungsklausel durchzusetzen, muss das Grundgesetz geändert werden. Das erfordert die Stimmen der Opposition.

 

Die juristisch umstrittene Öffnungsklausel war eines der Hauptstreitthemen im jahrelangen Gerangel von Bund, Ländern, Kommunen sowie der Immobilien- und Wohnungswirtschaft um eine neue Grundsteuer. Die SPD hatte Öffnungsklauseln immer abgelehnt, die CSU sich konsequent dafür ausgesprochen.

 

Jetzt ist man einen Schritt weiter auf dem Weg, die verfassungswidrige Grundsteuer zu reformieren. Sollte bis Ende 2019 eine Regelung zur Grundsteuer, wie vom Bundesverfassungsgericht verlangt, nicht vorliegen, würde die Steuer ab 2020 wegfallen. Am 16. Juni gab es dann bereits eine grundsätzliche Einigung, am 26. Juni ging der nun vorliegende Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG) durchs Bundeskabinett, bevor sich heute der Bundestag damit befasst. Später muss die Steuer auch noch durch den Bundesrat.

 

Keine Öffnungsklausel ohne Grundgesetz-Änderung

Nach der parlamentarischen Sommerpause, die am 7. Juli beginnt, geht es erst richtig los, denn ohne eine Änderung des Grundgesetzes wird es nicht gehen. Dabei ist die Große Koalition auf die Stimmen der Grünen und der FDP angewiesen. Insgesamt haben die Koalitionsfraktionen drei Gesetzentwürfe zur Reform der Grundsteuer eingebracht.

 

In dem Entwurf eines Gesetzes zur Änderung der Grundgesetz-Artikel 72, 105 und 125b der Fraktionen der CDU/CSU und SPD, um den es in der ersten Anhörung am 11. September gehen soll, heißt es unter anderem, dass der Bund mit einer Grundgesetzänderung uneingeschränkt die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz zur Regelung der Grundsteuer erhalten soll und zugleich werden den Ländern über eine Ergänzung in Artikel 72 Absatz 3 des Grundgesetzes eine umfassende abweichende Regelungskompetenz eröffnet.

 

In der zweiten öffentlichen Anhörung, die ebenfalls am 11. September stattfinden soll, geht es um die Reform der Grundsteuer selbst und außerdem um den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung. Städte und Gemeinden sollen dann einen erhöhten Satz auf baureife Grundstücke erheben dürfen.

 

Außerdem soll nach dem Wunsch der SPD bis Ende August ein Paket für bezahlbares Wohnen, die Schaffung zusätzlichen Wohnraums und das ökologische Wohnen auf den Weg gebracht werden.

 

Quelle: haufe.de

Ärger mit der Wohnraumverdichtung

Nachverdichtung ja gerne, in Maßen aber bitte nicht in meiner Nachbarschaft.

Aufgrund der aktuellen Wohnungsnot ist das Thema „Nachverdichtung“ in aller Munde. Grundstücke mit bestehendem Baurecht, die sofort bebaubar wären, sollen dem Markt zugeführt werden, um neuen, dringend benötigten Wohnraum zu schaffen. Dies führt inzwischen schon zu Enteignungsforderungen in der Öffentlichkeit aber auch von Persönlichkeiten der Politik.

Pro:  Es brauch kein neues Bauland erschlossen werden, bestehende Infrastruktur kann genutzt werden und es kann sofort gebaut werden.

Contra: Das Umfeld und der Charakter des Gebietes in der Nachbarschaft der Baugrundstücke ändert sich: Höhere Bebauungsdichte, mehr Individualverkehr, angespannte Parkplatzsituation und weniger Grünflächen.

Aktuelles Beispiel ist der Reutlinger Lerchenbuckel. In einer der besten Wohnlagen sollen mehrere große Grundstücke, die bisher mit Ein- und Zweifamilienhäusern bebaut waren, neu mit großen Mehrfamilienhäusern bebaut werden. Die Anlieger sind hiervon gar nicht begeistert, beklagen dass sich der Charakter des Wohngebietes nachteilig verändern würde. Dies führt soweit, dass sich jetzt eine Bürgerinitiative gebildet hat, die den Weg in die Öffentlichkeit sucht und sich an den Reutlinger Generalanzeiger gewendet hat. Den Artikel können Sie hier nachlesen >>>

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