IMMO-RATGEBER

Jeden Monat veröffentlichen wir an dieser Stelle und in unserem Newsletter einen wertvollen Tipp rund um das Thema IMMOBILIEN. Wir wünschen Ihnen Spaß beim Lesen. Bei Fragen stehen wir Ihnen auch gerne persönlich zur Verfügung.

 

7

Haus verkaufen im Pflegefall

Nicht erst, wenn der (Pflege-) Fall eingetreten ist, sollte feststehen, was mit dem Elternhaus langfristig geschieht. „Heute bereits an morgen denken“ lautet das Motto.


Lassen Sie sich unbedingt rechtzeitig und umfassend von uns beraten. Wir zeigen Ihnen alle Möglichkeiten auf.

Vorab hier das Wichtigste in Kürze:


• Wer zum Pflegefall wird und eine Immobilie besitzt, muss diese zunächst verkaufen und das Geld für die Pflegekosten aufbrauchen.

 

• Als Verkäufer des Objektes ist nur der Eigentümer relevant. Er kann jedoch eine Person bevollmächtigen oder einen staatlichen Betreuer erhalten, der den Hausverkauf durchführt.

 

• Mit einer Schenkung im Vorfeld kann dem Verkauf des Eigenheims entgegengewirkt werden, wenn der Vorgang bereits zehn Jahre zurückliegt.



Die Bedeutung des gesetzlichen Vorkaufsrechts

GESETZLICHES VORKAUFSRECHT

 

Wird eine Immobilie verkauft, so haben die Städte und Gemeinden ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Geregelt ist dies im § 24 BauGB. Kommt es zu einem Immobilienkaufvertrag, so informiert der Notar die Gemeinde. Diese muss dann innerhalb von 2 Monaten erklärt, ob sie ihr Vorkaufsrecht ausübt oder nicht. Wird das sogenannte Negativzeugnis von der Gemeinde nicht ausgestellt, kann der Eigentumsübergang auf den Käufer nicht stattfinden. MEHR LESEN ˇ

Eine übliche Formulierung im Kaufvertrag lautet: „Der Kaufpreis ist zur Zahlung fällig bis spätestens xx.xx.xxxx, jedoch nicht vor Zugang einer Bestätigung des Notars beim Käufer über das Vorliegen einer Erklärung der zuständigen Gebietskörperschaft in grundbuchmäßiger Form, wonach gesetzliche Vorkaufsrechte nach dem Baugesetzbuch nicht bestehen oder nicht ausgeübt werden“

 

Gebrauch machen kann die Gemeinde von ihrem Vorkaufsrecht allerdings nur, wenn ein öffentliches Interesse besteht. Dies besteht beispielsweise bei

• Grundstücken, für die der Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke festlegt (z.B. Kindergärten, Schulen, Straßen etc.) und

• Grundstücken, die in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegen.

Außerdem gilt das Vorkaufsrecht nicht für Wohn- und Teileigentum und grundstücksgleiche Rechte (z.B. Erbbaurecht).



Die Bedeutung des Bebauungsplans

BEBAUUNGSPLAN

 

Der Bebauungsplan regelt, auf welche Art und Weise gebaut werden darf. Interessierte Bauherren sollten sich unbedingt vor dem Grundstückskauf über die Vorschriften informieren – und einige Formeln und Abkürzungen kennen. MEHR LESEN ˇ

Stadtvilla oder Blockhaus? Ein- oder zweistöckig? Flach- oder Satteldach? Die Vorstellungen vom Traumhaus können sehr unterschiedlich sein, doch nicht jede davon lässt sich überall verwirklichen. Nicht selten setzen Bebauungspläne den individuellen Wünschen der Bauherren Grenzen.

 

Der Zweck von Bebauungsplänen

 

Bebauungspläne werden von den Kommunen aus den übergeordneten Flächennutzungsplänen heraus entwickelt, um die städtebauliche Entwicklung und Ordnung im Gemeindegebiet zu steuern. So soll ein einheitlicher Siedlungscharakter gewahrt und „Wildwuchs“ von Bauformen verhindert werden. Es geht dabei nicht nur um Stilfragen, sondern auch um den Schutz von Einzelinteressen. So könnten beispielsweise mehrstöckige Häuser die umliegenden Grundstücke von Einfamilienhäusern verschatten. Wie detailliert die Vorschriften sind, ist je nach Bundesland und Kommune unterschiedlich. Manche gehen so weit, dass sie im Bebauungsplan sogar die Farbe der Dacheindeckung oder die Fassadengestaltung – zum Beispiel Klinker oder Putz – vorschreiben.

 

Den Bebauungsplan einsehen

 

An einem Grundstück interessierte Bauherren können den entsprechenden Bebauungsplan beim Bauordnungsamt, bei der Gemeindeverwaltung, dem Stadtplanungsamt oder in vielen Kommunen mittlerweile auch online einsehen. Die Pläne bestehen aus einem beschreibenden Textteil und einem oder mehreren Planwerken, in denen die Festlegungen grafisch dargestellt sind.

 

Bauweise

 

„Offene Bauweise“ schreibt einzeln stehende Häuser vor, was auch Doppel- oder Reihenhäuser von bis zu 50 Meter Länge sein können. „Geschlossene Bauweise“ bedeutet, dass auf der Grundstücksgrenze Haus an Haus gebaut werden muss.

 

Art der baulichen Nutzung

 

Legt fest, ob es sich z.B. um ein reines Wohngebiet oder ein Mischgebiet handelt, in dem auch gewerbliche Bauflächen vorgesehen sind. Die Nutzungsschablone verrät näheres; Sie liegt dem Plan entweder bei oder ist auf ihm vermerkt.

 

Maß der baulichen Nutzung

 

Hier geht es beispielsweise um die Grundflächenzahl, die Anzahl der Vollgeschosse und die Gebäudehöhe, die Geschossflächenzahl und die maximale Anzahl von Wohnungen je Gebäude.

Die Grundflächenzahl (GRZ) schreibt vor, welcher Anteil des Grundstücks bebaut werden darf. Eine GRZ von 0,2 bedeutet beispielsweise, dass auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück maximal 200 Quadratmeter überbaut werden dürfen.

Die Geschossflächenzahl (GFZ) bestimmt das Verhältnis der Geschossfläche zur Grundstücksfläche. Eine GFZ von 0,4 bedeutet beispielsweise, dass auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück maximal 400 Quadratmeter Geschossfläche errichtet werden dürfen.

 

Baulinien, Baugrenzen und Baufenster

 

Legen fest, in welchem Bereich und in welcher Richtung gebaut werden darf.
Innerhalb des Baufensters muss das Gebäude errichtet werden. Dabei darf die Baugrenze nicht überschritten werden. An der Baulinie hingegen muss zwingend gebaut werden.

 

Dachvorgaben

 

Ausrichtung des Dachfirstes, Dachneigung und Material der Dacheindeckung können ebenfalls vorgegeben werden.

Die Angabe der Firsthöhe (FH), also der Abstand zwischen First und Boden, erfolgt in Metern, meist als maximal zulässiger Wert.

Auch die Traufhöhe (TH) wird in Metern angegeben. Das ist die Höhe zwischen Dachhaut und Boden, wobei zwischen Tal- und Hangseite unterschieden werden kann.

Die Dachneigung (DN) wird in Grad angegeben und ist meist von der Dachform abhängig.

Häufig werden auch die zulässigen Dachformen vorgeschrieben:

FD-Flachdach; KWD-Krüppelwalmdach; PD-Pultdach; SD-Satteldach; TD-Tonnendach; WD-Walmdach; ZD Zeltdach; vPD-versetztes Pultdach

 

Planungssicherheit durch Bauvoranfrage

 

Bauherren haben die Möglichkeit mittels einer förmlichen Bauvoranfrage prüfen zu lassen, ob ihre Bauvorstellungen auf dem betreffenden Grundstück genehmigungsfähig sind. Die Anfrage, auch „kleine Genehmigungsverfahren“ genannt, ist auch für Interessenten vor dem Grundstückskauf möglich und zu empfehlen. Es müssen Unterlagen wie Baubeschreibung, Zeichnungen oder Berechnungen eingereicht werden. Je nach Bundesland fallen unterschiedlich hohe Gebühren an, die Größenordnung liegt meist bei etwa einem Tausendstel der Gesamtbaukosten. Weniger aufwendig ist eine formlose Bauvoranfrage, die es bereits für 15 Euro gibt, die aber, anders als die förmliche Voranfrage, nicht rechtsverbindlich ist.

 

Wohngebiete ohne Bebauungsplan

 

In vielen Gemeinden existieren Bebauungspläne allerdings nur für Neubaugebiete. Gebaut werden kann aber oft auch innerhalb eines bestehenden Wohngebiets, zum Beispiel in Baulücken. Solche Fälle regelt Paragraph 34 des Baugesetzbuches (BauGB). Dort ist festgelegt, dass sich die Neubauvorhaben hinsichtlich Art und Maß der Nutzung sowie der Bauweise in die Bestandsbebauung der näheren Umgebung einfügen sollen. Ob diese Bedingungen erfüllt sind, muss die Baubehörde im Einzelfall entscheiden.

 



Die Bedeutung der Baulasten beim Immobilienkauf

BAULASTEN

 

Die Baulasten sind Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, zum Beispiel Zuwegungen oder Fluchtwege freizuhalten. Diese werden in Bayern und Brandenburg wie private Belastungen im Grundbuch, in den anderen Bundesländern in sogenannte Baulastenverzeichnisse eingetragen, die von Gemeinden oder Bauaufsichtsbehörden geführt werden. MEHR LESEN ˇ

Was ist eine Baulast?

 

Der Begriff der Baulast umfasst öffentlich-rechtliche Einschränkungen in Bezug auf die Bebaubarkeit oder anderweitige Nutzbarkeit von Grundstücken. Sie ist an das jeweilige Grundstück geknüpft und im Baulastenverzeichnis vermerkt.

Erklärt sich ein Eigentümer mit der Übernahme der Baulast einverstanden, sind daran entsprechende Verpflichtungen für das belastete Grundstück geknüpft. Falls eine Baulast vorliegt, kann die Baubehörde den Eigentümer dazu verpflichten, bauliche Veränderungen vorzunehmen, Vorhaben zu unterlassen oder auch festgelegten Planungen stattzugeben.  

Da sich die Baulast auch auf den Käufer eines Grundstücks überträgt, sollte man vor dem Kauf um Einsicht in das Baulastenverzeichnis bitten, das von der Bauaufsichtsbehörde geführt wird. Sobald kein öffentliches Interesse mehr an der Baulast besteht, kann diese von der Baubehörde aufgehoben werden.

 

Welche Rechte und Pflichten ergeben sich aus der Baulast?

 

Die mit einer Baulast einhergehenden Verpflichtungen sind ausschließlich öffentlich-rechtlicher Natur. So kann lediglich die zuständige Bauaufsichtsbehörde unmittelbar geltende Rechte aus der Baulast herleiten. Die Baulast ersetzt also keinesfalls die zivilrechtliche Sicherung, beispielsweise anhand entsprechender Grunddienstbarkeiten.

Unter bestimmten Umständen kann auch der durch die Baulast Belastete zivilrechtliche Ansprüche am betreffenden Grundstück geltend machen. Zu diesen Ansprüchen zählen beispielsweise der Ausgleichsanspruch oder das Bereicherungsrecht.

 

Welche Rolle spielt die Baulast bei der Wertermittlung?

 

Wenn die Bebaubarkeit des Grundstücks durch die Baulast eingeschränkt wird, kann sie eine erhebliche Wertminderung bedeuten. Andere Baulasten dagegen wirken sich kaum auf den Wert aus.

Hat die Stadt ein Wegerecht im Brandschutzfall, das sie quasi nie nutzt, berührt dies den Wert der Immobilie nicht unbedingt merklich. Wenn jedoch ein Nachbar sein Wegerecht mehrmals täglich in Anspruch nimmt, wirkt sich dies stärker wertmindernd aus.

Ein Sachverständiger kann im Rahmen einer Immobilienbewertung feststellen, ob die Baulast mit einer Wertminderung einhergeht und wie hoch diese ist.



Die Bedeutung der AUFLASSUNGSVORMERKUNG beim Immobilienkauf

AUFLASSUNGSVORMERKUNG

 

Auflassung bedeutet im Grundstücksrecht so viel Eigentumsübergang oder Eigentumsumschreibung. Der Begriff bezeichnet die Einigung des Verkäufers einer Immobilie mit dem Käufer, dass das Eigentum an der Immobilie vom Verkäufer auf den Erwerber übergehen und der Eigentumsübergang im Grundbuch vollzogen werden soll (§ 873 BGB). Da das Grundbuch rechtlich bedingt nicht unmittelbar reagieren kann, wird die Auflassungsvormerkung benötigt. MEHR LESEN ˇ

Wozu dient die Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung ist das Sicherungsmittel, um zu gewährleisten, dass der Eigentumsübergang zuverlässig erfolgt und das Eigentum am Grundstück im Grundbuch auf den Immobilienkäufer umgeschrieben wird. Das Recht des Käufers, im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen zu werden, wird „vorgemerkt“. Es hat durch die Vormerkung Vorrang vor Rechten, die danach eingetragen werden. Der Begriff Auflassungsvormerkung bedeutet also in erster Linie Sicherheit für den Erwerber.

 

Ist eine Auflassungsvormerkung notwendig?

 

Wird die Auflassung nicht gleich zusammen mit dem notariellen Kaufvertrag vom Notar mit beurkundet, kann der Verkäufer nach wie vor über die Immobilie verfügen und könnte theoretisch ein weiteres Mal die Immobilie verkaufen.

Der Immobilienkäufer hätte keine Gewissheit, dass der Eigentumsübergang auf ihn vollzogen wird. Ohne Auflassungsvormerkung wäre auch nicht gewährleistet, dass er mit der Bezahlung des Kaufpreises tatsächlich Eigentümer des Grundstücks wird. Auch der Verkäufer hat ein Risiko: Würde er im notariellen Kaufvertrag sogleich die Auflassung (also seine Zustimmung zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch) erklären, könnte der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden, bevor er den Kaufpreis für das Grundstück vollständig bezahlt hat.

 

Auflassungsvormerkung im Grundbuch schützt Käuferrecht

 

Um diesen beiderseitigen Interessen gerecht zu werden, stellt die Auflassungsvormerkung sicher, dass jede Verfügung, die nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch über die Immobilie getroffen wird, insoweit unwirksam ist, als sie den durch die Auflassungsvormerkung gesicherten Anspruch des Käufers auf Eigentumsübergang vereiteln oder beeinträchtigen würde. Sein durch die Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichertes Recht auf Eigentumsumschreibung geht allen Rechten im Rang vor, die danach eingetragen werden. Würde der Verkäufer die Immobilie also ein zweites Mal verkaufen und zugunsten des zweiten Erwerbers gleichfalls eine Auflassungsvormerkung eintragen lassen, ginge diese ins Leere, da die zuerst eingetragene Auflassungsvormerkung des Erstkäufers vorrangig ist.



Die Bedeutung der AUFLASSUNG beim Immobilienkauf

AUFLASSUNG

 

Unter einer Auflassung versteht man die Einigung zwischen dem Grundstücksverkäufer und dem Erwerber des Grundstücks, dass das Grundstück im Grundbuch auf den Namen des Erwerbers umgeschrieben wird. Die Auflassung wird in der Regel im Rahmen des Kaufvertrages von einem Notar beurkundet. MEHR LESEN ˇ

Vollzogen ist der Kauf erst, wenn der neue Besitzer im Grundbuch eingetragen ist. Solange dies nicht geschehen ist, kann man mit einer notariellen Auflassungsvormerkung im Grundbuch verhindern, dass dort für den Käufer nachteilige Belastungen eingetragen werden, und dass ein anderer Interessent das Grundstück kauft. Auflassung und Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch bewirken den Eigentumsübergang.

 

Es ist üblich die Auflassung von der Bedingung der vollständigen Kaufpreiszahlung abhängig zu machen.



Worauf Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung besonders achten sollten!

TEILUNGSERKLÄRUNG

 

Der größte und wichtigste Unterschied im Vergleich zum Erwerb eines Einfamilienhauses liegt darin, dass Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung nicht Alleineigentümer werden, sondern sich in eine Eigentümergemeinschaft einkaufen und somit Teil dieser werden. Dieses zieht Rechte aber auch Pflichten nach sich. MEHR LESEN ˇ

Ihnen gehört zwar das Sondereigentum an einer Wohnung aber nur ein bestimmter Miteigentumsanteil am sogenannten Gemeinschaftseigentum. Was zum Gemeinschaftseigentum zählt, ist in der Teilungserklärung geregelt. Grundsätzlich sind immer das Grundstück, die Gebäudehülle, sowie alle Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht Sondereigentum sind Gemeinschaftseigentum. So z.B. die Fassade, das Dach, die Fenster, die Zentralheizung, die Versorgungsleitungen außerhalb der Wohnungen etc. Des Weiteren ist das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geregelt. Wieviel Miteigentumsanteile zu einer Wohnung gehören, kann sowohl der Teilungserklärung als auch dem Wohnungsgrundbuch entnommen werden. Diese sind wichtig, da sie in der Regel das Maß für das Stimmrecht bei Eigentümerbeschlüssen sind und oftmals auch eine Abrechnungseinheit in der jährlichen Hausgeldabrechnung.

 

Unser Tipp: Wenn auch die Fenster und die Balkonverkleidungen grundsätzlich Gemeinschaftseigentum sind, so kann doch festgelegt sein, dass für die Instandhaltung und Instandsetzung dieser die jeweiligen Wohnungseigentümer aufzukommen haben. Deshalb sollte man sich die Teilungserklärung grundsätzlich vor dem Kauf einer Wohnung vom Makler oder Verkäufer vorlegen lassen.



Unsere Website setzt Cookies ein um unsere Dienste für Sie bereitzustellen.
Ohne Ihr Einverständnis können technische Einschränkungen beim Besuch unserer Seite auftreten. Z.B. ist dann die Nutzung unseres kostenlosen Immobilienbewertung-Tools nicht möglich.

Hier
finden Sie unsere Datenschutzerklärung

Cookies akzeptieren Ohne Cookies fortfahren