IMMO-RATGEBER

Jeden Monat veröffentlichen wir an dieser Stelle und in unserem Newsletter einen wertvollen Tipp rund um das Thema IMMOBILIEN. Wir wünschen Ihnen Spaß beim Lesen. Bei Fragen stehen wir Ihnen auch gerne persönlich zur Verfügung.

 

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Die Bedeutung der AUFLASSUNGSVORMERKUNG beim Immobilienkauf

AUFLASSUNGSVORMERKUNG

 

Auflassung bedeutet im Grundstücksrecht so viel Eigentumsübergang oder Eigentumsumschreibung. Der Begriff bezeichnet die Einigung des Verkäufers einer Immobilie mit dem Käufer, dass das Eigentum an der Immobilie vom Verkäufer auf den Erwerber übergehen und der Eigentumsübergang im Grundbuch vollzogen werden soll (§ 873 BGB). Da das Grundbuch rechtlich bedingt nicht unmittelbar reagieren kann, wird die Auflassungsvormerkung benötigt. MEHR LESEN ˇ

Wozu dient die Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung ist das Sicherungsmittel, um zu gewährleisten, dass der Eigentumsübergang zuverlässig erfolgt und das Eigentum am Grundstück im Grundbuch auf den Immobilienkäufer umgeschrieben wird. Das Recht des Käufers, im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen zu werden, wird „vorgemerkt“. Es hat durch die Vormerkung Vorrang vor Rechten, die danach eingetragen werden. Der Begriff Auflassungsvormerkung bedeutet also in erster Linie Sicherheit für den Erwerber.

 

Ist eine Auflassungsvormerkung notwendig?

 

Wird die Auflassung nicht gleich zusammen mit dem notariellen Kaufvertrag vom Notar mit beurkundet, kann der Verkäufer nach wie vor über die Immobilie verfügen und könnte theoretisch ein weiteres Mal die Immobilie verkaufen.

Der Immobilienkäufer hätte keine Gewissheit, dass der Eigentumsübergang auf ihn vollzogen wird. Ohne Auflassungsvormerkung wäre auch nicht gewährleistet, dass er mit der Bezahlung des Kaufpreises tatsächlich Eigentümer des Grundstücks wird. Auch der Verkäufer hat ein Risiko: Würde er im notariellen Kaufvertrag sogleich die Auflassung (also seine Zustimmung zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch) erklären, könnte der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden, bevor er den Kaufpreis für das Grundstück vollständig bezahlt hat.

 

Auflassungsvormerkung im Grundbuch schützt Käuferrecht

 

Um diesen beiderseitigen Interessen gerecht zu werden, stellt die Auflassungsvormerkung sicher, dass jede Verfügung, die nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch über die Immobilie getroffen wird, insoweit unwirksam ist, als sie den durch die Auflassungsvormerkung gesicherten Anspruch des Käufers auf Eigentumsübergang vereiteln oder beeinträchtigen würde. Sein durch die Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichertes Recht auf Eigentumsumschreibung geht allen Rechten im Rang vor, die danach eingetragen werden. Würde der Verkäufer die Immobilie also ein zweites Mal verkaufen und zugunsten des zweiten Erwerbers gleichfalls eine Auflassungsvormerkung eintragen lassen, ginge diese ins Leere, da die zuerst eingetragene Auflassungsvormerkung des Erstkäufers vorrangig ist.



Die Bedeutung der AUFLASSUNG beim Immobilienkauf

AUFLASSUNG

 

Unter einer Auflassung versteht man die Einigung zwischen dem Grundstücksverkäufer und dem Erwerber des Grundstücks, dass das Grundstück im Grundbuch auf den Namen des Erwerbers umgeschrieben wird. Die Auflassung wird in der Regel im Rahmen des Kaufvertrages von einem Notar beurkundet. MEHR LESEN ˇ

Vollzogen ist der Kauf erst, wenn der neue Besitzer im Grundbuch eingetragen ist. Solange dies nicht geschehen ist, kann man mit einer notariellen Auflassungsvormerkung im Grundbuch verhindern, dass dort für den Käufer nachteilige Belastungen eingetragen werden, und dass ein anderer Interessent das Grundstück kauft. Auflassung und Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch bewirken den Eigentumsübergang.

 

Es ist üblich die Auflassung von der Bedingung der vollständigen Kaufpreiszahlung abhängig zu machen.



Worauf Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung besonders achten sollten!

TEILUNGSERKLÄRUNG

 

Der größte und wichtigste Unterschied im Vergleich zum Erwerb eines Einfamilienhauses liegt darin, dass Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung nicht Alleineigentümer werden, sondern sich in eine Eigentümergemeinschaft einkaufen und somit Teil dieser werden. Dieses zieht Rechte aber auch Pflichten nach sich. MEHR LESEN ˇ

Ihnen gehört zwar das Sondereigentum an einer Wohnung aber nur ein bestimmter Miteigentumsanteil am sogenannten Gemeinschaftseigentum. Was zum Gemeinschaftseigentum zählt, ist in der Teilungserklärung geregelt. Grundsätzlich sind immer das Grundstück, die Gebäudehülle, sowie alle Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht Sondereigentum sind Gemeinschaftseigentum. So z.B. die Fassade, das Dach, die Fenster, die Zentralheizung, die Versorgungsleitungen außerhalb der Wohnungen etc. Des Weiteren ist das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geregelt. Wieviel Miteigentumsanteile zu einer Wohnung gehören, kann sowohl der Teilungserklärung als auch dem Wohnungsgrundbuch entnommen werden. Diese sind wichtig, da sie in der Regel das Maß für das Stimmrecht bei Eigentümerbeschlüssen sind und oftmals auch eine Abrechnungseinheit in der jährlichen Hausgeldabrechnung.

 

Unser Tipp: Wenn auch die Fenster und die Balkonverkleidungen grundsätzlich Gemeinschaftseigentum sind, so kann doch festgelegt sein, dass für die Instandhaltung und Instandsetzung dieser die jeweiligen Wohnungseigentümer aufzukommen haben. Deshalb sollte man sich die Teilungserklärung grundsätzlich vor dem Kauf einer Wohnung vom Makler oder Verkäufer vorlegen lassen.



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